Energetische Sanierung
Ziel einer energetischen Sanierung ist, neben dem Schutz von Umwelt und Klima, das Senken der Energiekosten durch Minimierung der Verbräuche von Heizung, Warmwasser und Lüftung. Damit einher kann aber auch eine deutliche Anhebung des Wohnwerts gehen, etwa wenn die kalte Außenluft nicht mehr durch die Haustür zieht und die Wohnung in kalten Wintern schneller warm wird.
Bauliche Veränderungen wie das Einsetzen isolierender Türen und Fenster oder das Dämmen der Fassade sind jedoch kostspielig und können viel Zeit in Anspruch nehmen. In der Regel rechnen sie sich daher nur sehr langfristig. Hinzu kommt, dass etwaige Kostenvorteile für den Mieter – Stichwort sinkende Nebenkosten – oft gar nicht genau zu beziffern sind. Denn gemäß § 559 BGB darf der Vermieter bis zu elf Prozent der angefallenen Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Dabei bleiben die üblichen Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen außen vor. Die Mieterhöhung darf auch größer sein als die tatsächlichen Einsparungen der Energiekosten des Mieters. Aus Sicht eines sozial verantwortlich handelnden Vermieters muss daher für jeden Einzelfall genau geprüft werden, ob sich eine Sanierung sowohl für ihn selbst als auch den Mieter tatsächlich lohnt.
Energieverträge nachverhandeln und bündeln
Eine Maßnahme, die ganz ohne bauliche Eingriffe, langwierigen Modernisierung und Stress für die Mieter auskommt, ist die wirtschaftliche-technisch Optimierung der Verträge für Gas, Öl, Fernwärme und Strom. Während die Vertragsoptimierung bei einzelnen Liegenschaften und Verträgen oft wie ein Tropfen auf dem heißen Stein ist, kann sie gerade bei größeren Portfolios enorme Einsparpotenziale freisetzen und durch eine Vereinfachung der Vertrags- und Abrechnungsstrukturen nebenbei Kosten und Aufwand für die Hausverwaltung reduzieren.
Ein Anwendungsbeispiel: In der Regel ist die Energiebelieferung größerer Wohnungsbestände sehr heterogen – mal beliefern die Stadtwerke, mal die großen Energiekonzerne. Hinzu kommen unterschiedliche Wärmeträger (Gas, Fernwärme, Öl, Erdwärme), eine unterschiedliche Heiztechnik und eine Vielzahl von Vertragspartnern (Gaslieferanten, Contractoren etc.), die es der Verwaltung schwer machen, einen guten Überblick zu behalten. Ebendieser ist jedoch dringend erforderlich, sollen die Energiekosten sinnvoll gesenkt werden. Entscheidungen werden meist situativ getroffen, zum Beispiel wenn Heizanlagen ausfallen oder einzelne Verträge schlicht auslaufen. Jeder dieser Verträge kann für sich genommen unter Kostenaspekten zwar sinnvoll sein. Als Paket aber sind hunderte Einzelverträge im Verhältnis zu ihrem Volumen deutlich überteuert und zudem unflexibel. Abhilfe schafft die Bündelung der verschiedenen Verträge zu einem Paket. In der Regel können auf diese Weise Preisnachlässe von bis zu 20 Prozent im Vergleich zu einzeln verhandelten Verträgen erzielt werden.
Energiegesellschaft gründen
Gewissermaßen eine Sonderform der Vertragsoptimierung ist die Gründung einer eigenen Energiegesellschaft. Diese dient dazu, Spezial-Know-how und sämtliche Versorgungsverträge zu konzentrieren. Durch diese Bündelung entsteht eine Einkaufsmacht (vom Zähler bis zum Heizkessel), die letztendlich auch dem Mieter zugutekommt. Eine Energiegesellschaft gibt dem Bestandshalter die Möglichkeit, sich organisatorisch neu aufzustellen und das Thema Energiekosten im Unternehmen zu professionalisieren.
Viele Bestandshalter stellen hierfür die Wärmeversorgung ihres Immobilienbestandes auf eine sogenannte „gewerbliche Wärmelieferung“ um. Konkret werden sämtliche Verträge im Zusammenhang mit der Wärmelieferung (Gasliefer-, Contracting-, Fernwärmeverträge, usw.) sowie sämtliche Heizanlagen auf eine separate Wärmegesellschaft übertragen, in der Regel ist das eine eigene Tochtergesellschaft. Die Wärmegesellschaft kümmert sich fortan als hauseigener Contractor um den Bezug oder die Erzeugung von Wärme (einschließlich Warmwasser) und verkauft diese an den oder die Eigentümer der Wohnungen. Die Kosten dieser „Nutzenergielieferung“ sind voll umlagefähig, zudem kann die Wärmegesellschaft als Profitcenter geführt werden. Nach § 556c BGB sind allerdings bestimmte Rahmenbedingungen zu beachten. So sind zum Beispiel die Mieter rechtzeitig zu informieren, und die Wärmekosten der Mieter dürfen durch die Umstellung auf die gewerbliche Wärmelieferung nicht steigen.
Zweck der Wärmegesellschaft aus Sicht des Bestandshalters ist es, die Wärmeversorgung der Wohnobjekte und die darin schlummernden Potenziale in den Fokus zu nehmen. Der gebündelte Einkauf – zum Beispiel bei Gasverträgen, Heizthermen oder Wartungsdienstleistungen – führt zu spürbar niedrigeren Kosten. Dank der systematischen Modernisierung der Anlagen und durch intelligentes Controlling (Verbrauchs-Monitoring, zentrales Anlagenkataster, Steuerung und Optimierung der Anlagenwartung, etc.) verbessert sich zudem die Effizienz und die Wirtschaftlichkeit der Energieanlagen. Und durch die effizientere Wärmeerzeugung sinken nicht nur die Kosten, sondern auch der CO2-Ausstoß.
Der Überblick zeigt: Um Einsparpotenziale zu nutzen und das Immobilienmanagement nachhaltig zu optimieren, sollten Immobilienverwalter das Energiemanagement als ein strategisches Thema betrachten. Hierfür sollten zunächst alle Möglichkeiten in den Blick genommen werden – ganz gleich, ob sie verbrauchsabhängig sind oder nicht.