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ESG Due Diligence: Nachhaltigkeitsrisiken und Maßnahmen im Ankaufsprozess bewerten

14.12.2021
„Wie hoch fällt eine CO2-Abgabe ins Gewicht, wenn die derzeitige Umlagefähigkeit auf den Mieter wegfällt? Wann treten potenzielle Wertverluste auf, sofern Maßnahmen ausbleiben?“
– Simon Szpyrka
Ob regulatorische Vorgaben oder die Sorge vor CO2- und Energie-Intensitätsobergrenzen pro Asset-Klasse – das Thema ESG hat in den vergangenen Wochen noch weiter an Fahrt gewonnen. Und damit auch das Thema ESG Due Diligence: Potenzielle Käufer prüfen immer häufiger die Nachhaltigkeitsrisiken, die mit dem Erwerb einer Liegenschaft verbunden sind. In der Praxis liegt der Fokus dabei auf den Umwelteinwirkungen („Environment“) der Objekte, da diese im Gegensatz zu den „Social“- und „Governance“-Kriterien wesentlich öfter die Gestalt eines konkreten Risikos für den Immobilienkäufer aufweisen und im Rahmen einer ESG Due Diligence zu priorisieren sind. Neben der EU-Taxonomie-Konformität sind vier KPIs im Rahmen einer ESG Due Diligence wesentlich: Energieintensität, CO2-Intensität, Wasser- und Abfallintensität. Aus diesen vier Kategorien können die maßgeblichen Environmental-Risiken bei der Bewirtschaftung einer Immobilie abgeleitet werden. Dabei setzen wir für unsere Kunden ein doppeltes Benchmarking auf: Wie verhalten sich die Kennzahlen im Vergleich zur jeweiligen Peergroup oder beispielsweise zu einer externen Benchmark wie dem EnEV-Referenzgebäude? Und wie verhalten sie sich „intern“, also im Vergleich zum eigenen Portfolio? Jeder neue Ankauf kann die portfolioübergreifenden Gesamt-KPIs verbessern oder verschlechtern und umfasst somit Chancen und Risiken, die im Rahmen einer Due Diligence zu bewerten sind. Neben der Bestimmung des Status quo ist außerdem die Kenntnis über mögliche Dekarbonisierungspfade und deren finanzielle Auswirkungen für die Käuferseite wichtig – es geht um geeignete Maßnahmen zur Verbesserung der Umweltperformance und die jeweils erforderliche Größe der Investments. Umgekehrt gilt es auch, die Risiken zu monetarisieren, die mit ausbleibenden Maßnahmen verbunden sind: Wie hoch fällt eine CO2-Abgabe ins Gewicht, wenn die derzeitige Umlagefähigkeit auf den Mieter wegfällt? Wann treten potenzielle Wertverluste auf, sofern Maßnahmen ausbleiben? Ein Instrument ist hier der „Carbon Risk Real Estate Monitor“ (CRREM). Er zeigt konkrete Punkte im Zeitablauf bis 2050, an denen mit besagtem Wertverlust zu rechnen ist – und die Immobilie „zu stranden“ droht. Mit Blick auf die Dokumentation der Nachhaltigkeitsrisiken gilt: Das Ergebnis sollte im Sinne des potenziellen Käufers so kurz und übersichtlich wie möglich gehalten werden. Kein Investment Manager und kein Asset Manager liest sich gerne einen 50-seitigen Bericht durch, wenn man dieselben Inhalte auch auf zwei oder drei Seiten komprimieren und grafisch aufbereiten kann. Die wesentlichen Kernaussagen, welche die Handlungsempfehlungen und die monetären Implikationen klar und übersichtlich darstellen, sind im hektischen Tagesgeschäft rund um die Transaktion erheblich zielführender.
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